在陽光100中國的轉型路上，經歷了業(yè)績動蕩、賣地還債、人事震蕩、股價暴跌等大大小小的坎，幾乎讓易小迪及這家公司傷筋動骨。公司也從一線房企“種子選手”，淪落至中小地產商。

日前披露的今年中期業(yè)績顯示，公司收入幾無增長，歸母凈利潤暴降102.05%。

鑒于此，在轉型非住宅業(yè)務多年后，易小迪破天荒地再提加碼住宅產品，只為趕上他預想的一個市場小高潮。

“獨苗”易小迪

隨著潘石屹馬放南山，SOHO中國沽價待售，當年的“萬通六君子”中，只剩易小迪還在房地產行業(yè)上下“撲騰”。

早年，這6個男人通過海南“九都別墅”輕松掘得第一桶金。陽光100中國從純地產商向運營服務商轉型的艱難程度，可能遠遠超出了易小迪的預期。

1995年，“萬通六君子”從海南回京分道揚鑣。

當年，潘石屹率先離開萬通地產(現(xiàn) 萬通發(fā)展 ，600246.SH)創(chuàng)辦SOHO中國(00410.HK)，專注以寫字樓為主的商業(yè)地產;王啟富曾任職海帝木業(yè)董事長，后來創(chuàng)立富鼎和股權基金;王功權加盟鼎暉投資;劉軍回成都成為成都農業(yè)高科執(zhí)行董事;老大哥馮侖也于2011年從萬通地產董事長位置上離任。

易小迪開了兩年百貨公司后關門大吉，1999年才創(chuàng)立陽光100中國。啟信寶顯示，公司對外投資80家企業(yè)，實際控制企業(yè)14家。

2003年，國內招拍掛土地制度施行，當其他房地產商在土地市場瘋狂掃貨時，陽光100中國的主要精力用在開拓品牌。同行們抓住土地紅利完成原始積累，陽光100完美錯過野蠻生長的機會。在這之后，推進的城鎮(zhèn)化、棚改貨幣化等行業(yè)政策紛至沓來，易小迪似乎沒撈著一點“紅利。”

外界曾評價易小迪，是一個“比較老實的開發(fā)商”、“不太聰明的地產商”。失去了上述紅利，又較晚接觸資本市場，易小迪成了行業(yè)里的“慢郎中”。易小迪曾深刻反思，“我是一個非常膽小的人，我承認我過分的謹慎使企業(yè)失去了很多擴張良機。”

巔峰時期，陽光100中國(02608.HK)是中國一線房企“種子選手”，排名中國房企百強前十。之后，逐漸衰落跌出百強榜。

2019年，中國千億房企數(shù)量達到34家，行業(yè)龍頭年銷售額突破5000億元甚至6000億元，陽光100中國的合約銷售額為103.38億元，同比下降14.53%。

踏空“牛市”

易小迪的過度謹慎，讓陽光100中國已偏離中國最賺錢的房地產行業(yè)主航道。

公司耗時7年、先后4次沖擊IPO，終于在2014年登陸香港聯(lián)交所。公司在行業(yè)里率先向非住宅業(yè)務轉型，商業(yè)模式由賣房賺錢轉向服務升值，街區(qū)綜合體、公寓及小鎮(zhèn)成為公司非住宅業(yè)務的三大板塊。

眾所周知，非住宅產品開發(fā)周期遠長于住宅產品。陽光100中國沒有高周轉、沒有過硬的融資能力，在流動性危機之下陷入煎熬，一度導致公司資產負債率居高不下。

2015年至2018年，公司資產負債率均在80%以上，2019年略有改善，降為79.88%。

面對始終懸在頭頂?shù)馁Y金壓力，賣地、賣股權成為公司緩解流動性危機的重要措施。

2019年，公司出售住宅項目權益相應物業(yè)價值117億元，確認稅后收益19.24億元。重慶陽光壹佰、卓星集團、東莞清園孵化器、溫州中信昊園等成為公司出售的標的資產。

2019年業(yè)績會上，公司表示今后將繼續(xù)出售優(yōu)質土地來填補流動性缺口，為未來2到3年的業(yè)務轉型儲備彈藥。

截至2020年6月底，公司有息負債264.53億元，其中122.12億元須在一年內償還，凈負債比率上升至182.1%。同期，公司擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為28.57億元。

單從經營數(shù)據(jù)上來看，易小迪堅持了5年的轉型，已逐見成效。

2019年，公司非住宅業(yè)務實現(xiàn)銷售51.34億元，占比50%，較上年提升20個百分點。今年上半年，公司毛利率達到32.77%，同比增加10.21個百分點。

轉型壓力下公司人事動蕩不斷，連續(xù)兩位CFO履新不滿1年離任;“救火隊長”林少洲在CEO位置上也未坐滿兩年。

最終，易小迪還是扛下了所有。他強顏歡笑：“更早的轉到這個方面(非住宅業(yè)務)來，可能失去了住宅的機會，這并不是一件壞事。”

加速賣地

今年上半年，陽光100中國實現(xiàn)合約銷售額24.08億元，合約銷售面積20.93萬平方米，同比分別下降36.4%和33%;實現(xiàn)營業(yè)收入35.98億元，歸母凈利潤-674.60萬元，同比分別增長0.10%和-102.05%。

針對公司業(yè)績下降，在今年中期業(yè)績投資者會上，易小迪提出下半年要及時調整產品結構應對變化，加大部分大型住宅項目的開發(fā)比例，同時加大一級土地開發(fā)力度。

這讓外界十分驚訝，難道陽光100中國的轉型出現(xiàn)搖擺?

公司認為，疫情影響導致街區(qū)綜合體、公寓及小鎮(zhèn)等項目銷售均出現(xiàn)下降，唯有加大住宅產品開發(fā)力度才能彌補。

易小迪預判，疫情已為房地產帶來另一個機會，接下來的兩三年時間里，全國房地產市場將會迎來一個小高潮。同時，隨著疫情過后土地價格上升的趨勢，公司在手土地儲備將獲取更多溢價的機會。

作為房地產行業(yè)的元老，易小迪顯然不愿意失去這個天賜良機。

資料顯示，公司在河北興隆、浙江溫州分別擁有土地超過6000畝和2000畝。今年，溫州將釋放100萬平方米，至少能賣70億元，“疫情期間地價比去年上漲20%-30%”，河北興隆地塊借助高鐵新城優(yōu)勢，溢價空間也不小。

斑馬消費研究發(fā)現(xiàn)，陽光100中國已不再是單純的地產商，更像是一個大“地主”：首先以低成本獲取項目土地，統(tǒng)一規(guī)劃并負責非住宅配套的開發(fā)運營，再通過出讓住宅用地或引進合作變現(xiàn)。這，將成為公司未來重要利潤來源和長期經營策略。